Valorisation de l'immobilier d'entreprise

Si vous possédez de l'immobilier professionnel (bureau, commerce, entrepôt, usine ...) et que vous souhaitez évaluer la valeur de l'entreprise, il est important de comprendre les différentes situations possibles.

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Si le bien immobilier a été acheté par l'entreprise elle-même, la valeur de l'immobilier va se mélanger avec la valorisation de l'activité de l'entreprise elle-même. Cela peut avoir différents impacts que je vais détailler ci-dessous.

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Si le bien immobilier a été acheté via une SCI (Société Civile Immobilière), ou toute autre structure légale indépendante, la valorisation sera plus aisée.

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Valeur de l'immobilier dans une SCI

 

Premièrement, vous n'êtes pas obligé de céder la SCI quand vous cédez votre entreprise.

 

Il y a un avantage à garder la SCI pour vous : cela représente une source de revenus, surtout si le crédit immobilier a déjà été remboursé.

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Il y a également un inconvénient à garder la SCI : si le repreneur de votre entreprise décide de ne pas renouveler le bail de location, vous allez devoir trouver un nouveau locataire. Les conditions de location ne seront pas forcément aussi favorables pour vous et vous risquez d'avoir un bien inoccupé pendant un certain temps.

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Si vous souhaitez céder la SCI, le calcul de sa valeur va être basée sur la valeur des biens immobiliers qu'elle possède.

 

Afin d'éviter de donner une valeur subjective aux biens, je vous recommande d'engager un expert immobilier. Celui-ci doit avoir une bonne connaissance de la particularité de l'immobilier professionnel et du marché local afin de remettre un avis indépendant et réaliste.

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Quand vous recevez l'estimation de la part de l'expert, il vous faut analyser la situation.

 

Si la valeur du bien immobilier a fortement augmenté par rapport au moment où vous l'avez acheté, le repreneur va devoir augmenter les dépenses de l'entreprise d'exploitation afin de faire face aux mensualités du crédit plus élevées. Ceci implique une baisse de la valeur de votre entreprise d'exploitation.

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Par exemple, si vous avez acheté le bien immobilier 400 000€ et l'avez financé sur 15 ans, il est probable que l'entreprise d'exploitation paie un loyer d'environ 26 000€ par an.

Si après expertise, le bien est valorisé à 600 000€, en considérant que le repreneur fasse financer le bien également sur 15 ans, cela équivaut à un loyer d'environ 40 000€ par an.

La différence entre les deux loyers est de 14 000€ annuel. Cette surcharge de dépense, le repreneur va la considérer, comme je l'explique dans l'article sur les méthodes de valorisation d'entreprise et dans l'outil de calcul de valorisation d'entreprise, afin de l'intégrer dans l'EBE. La différence sur la valorisation de la société d'exploitation peut aller jusqu'à 85 000€ en moins.

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Valeur de l'immobilier dans l'entreprise d'exploitation

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En ayant acheté un bien immobilier avec la même société que celle qui s'occupe de l'activité économique, la valorisation du bien immobilier va se fondre dans la valorisation de l'entreprise dans sa globalité.

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Si vous souhaitez séparer le bien de l'entreprise avant la cession, il existe des possibilités diverses. En attendant un article détaillé sur le sujet, je vous invite à prendre rendez-vous avec un conseiller fiscal afin d'étudier le meilleur rapport bénéfice / coût / risque.

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D'une manière générale, les banquiers n'aiment pas financer la reprise d'entreprise où l'immobilier et l'exploitation sont mélangés.

 

La raison principale étant que dans la plupart des cas, le bien immobilier représente une part significative de la valorisation totale de l'entreprise. Cette situation est jugée risquée car le risque de défaillance de l'entreprise est réel, hors, en cas de défaut de remboursement, la banque ne fait pas partie des créanciers prioritaires pour recouvrer son argent.

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Par exemple si une entreprise possédant un bien immobilier est valorisée au total 1 million d'euros et que le bien représente 600 000€, cela veut dire que la valeur de l'entreprise d'exploitation est plus faible que celle du bien immobilier.

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La situation est généralement évaluée de la même façon par un repreneur car non seulement cela va être difficile de convaincre le banquier mais en plus il devra probablement rembourser sur une durée plus courte (7 ans en général) que s'il avait obtenu un crédit immobilier classique sur 15 ou 20 ans.

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Si toutefois, vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas exécuter les démarches de séparation, la valeur du bien immobilier défini par un expert ne sera pas totalement intégré à la valorisation globale de l'entreprise.

 

En effet, le repreneur va devoir faire face aux différents challenges à votre place. Dans ce cas, il y aura lors de la négociation autour de la valorisation de l'entreprise un taux de décote appliqué à la valeur du bien immobilier.

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Comment définir la valorisation de l'immobilier ?

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En résumé, vous devez considérer toutes les pistes avec un conseiller fiscal afin que la valorisation soit de votre SCI soit de votre entreprise reflète une réalité économique et vous soit le plus favorable d'un point de vue de la taxation globale des opérations.

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La transmission d'entreprise doit idéalement se réfléchir 4 à 5 ans à l'avance afin de pouvoir aménager la meilleure sortie possible pour le cédant et pour l'entreprise elle-même.